Xây nhà phần thô gồm những gì? Phần thô là toàn bộ công việc tạo kết cấu chịu lực và “bộ xương” ngôi nhà gồm: móng, cột, dầm, sàn, mái, tường, điện nước đi âm. Tuy nhiên mỗi nhà thầu hiểu “phần thô” một kiểu, nên hãy đọc kỹ phần “Phần thô không bao gồm những gì” trước khi ký hợp đồng.

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ kết cấu chịu lực và hạ tầng kỹ thuật đi ngầm của ngôi nhà, từ định vị móng đến khi hoàn thành khung bê tông cốt thép, mái, tường xây tô và các đường ống điện nước đi âm. Có thể hình dung phần thô là “xương và gân mạch” của ngôi nhà, còn phần hoàn thiện là “da thịt và nội thất”. Chất lượng phần thô quyết định độ bền, độ an toàn và chi phí sửa chữa về sau, vì kết cấu sai khó khắc phục hơn nhiều so với lát gạch hay sơn lại.

Trên thị trường, cụm “xây thô” thường được dùng cho ba cách báo giá khác nhau. Hiểu đúng ba cách này giúp bạn so sánh các báo giá công bằng hơn:

• Xây thô (thô thuần): nhà thầu làm kết cấu, xây tường, tô trát, đi ống điện nước âm, chống thấm rồi bàn giao thô. Chủ nhà tự chọn đơn vị hoàn thiện.
• Xây thô + nhân công hoàn thiện: nhà thầu cấp vật tư phần thô và nhân công cho cả ngôi nhà, kể cả lát gạch, sơn, lắp thiết bị. Vật tư hoàn thiện như gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, đèn, cửa do chủ nhà mua.
• Xây nhà trọn gói (chìa khóa trao tay): nhà thầu lo cả vật tư và nhân công từ thô đến hoàn thiện, bàn giao khi có thể vào ở.

Xây nhà phần thô gồm những gì? Các hạng mục chính

Xây nhà phần thô gồm những gì? Kiến Trúc An Gia Khang liệt kê 4 nhóm công việc chính, đi từ phần chìm dưới đất đến hệ khung và các đường ống chôn trong tường. Chi tiết từng nhóm, kèm câu hỏi nên đặt với nhà thầu, nằm ngay bên dưới:

1. Công trình ngầm + Móng: đào đất, ép cọc (nếu có), giằng móng, đà kiềng, bể nước ngầm, hầm phân, hố ga.
2. Khung nhà (Khung xương chính): cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang bê tông, mái.
3. Hệ thống điện nước âm tường: ống luồn dây điện, đường cấp thoát nước, ống thông hơi, đầu chờ (chưa lắp thiết bị).
4. Công tác hoàn thiện thô cơ bản: xây tường, tô trát, cán nền, chống thấm, vệ sinh và bàn giao thô.

1. Phần móng và công trình ngầm

• Chọn loại móng: móng đơn, móng băng, móng bè hoặc móng cọc, dựa trên khảo sát địa chất.
• Công việc chính: định vị tim móng, đào đất, ép cọc nếu nền yếu, đập đầu cọc, đổ bê tông lót (thường mác 100, dày khoảng 100 mm), gia công cốt thép, lắp cốp pha, đổ bê tông móng, giằng móng, đà kiềng.
• Ép cọc: giải pháp phổ biến cho nhà phố trên nền đất yếu; lực ép và độ sâu cọc theo thiết kế, ghi trong nhật ký ép cọc.
• Tầng hầm (nếu có): cần biện pháp chắn đất và bảo vệ nhà lân cận.
• Công trình ngầm đi kèm: bể nước ngầm, hầm phân, hố ga.
• Bảo dưỡng: giữ ẩm bê tông tối thiểu 7 ngày sau khi đổ.
• Khuyến nghị: Kiến Trúc An Gia Khang khuyến nghị không chốt giải pháp móng khi chưa có kết quả khảo sát địa chất.

2. Phần khung nhà (khung xương chính)

• Cấu kiện: cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang bê tông, mái bê tông cốt thép.
• Chu trình mỗi tầng: dựng cốp pha, buộc thép, đổ bê tông, bảo dưỡng, tháo cốp pha khi bê tông đạt cường độ theo chỉ định của kỹ sư.
• Vật liệu thường dùng: bê tông mác 250 (tương đương B20) trở lên, thép CB300-V hoặc CB400-V; con số cuối cùng theo hồ sơ thiết kế kết cấu.
• Lưu ý thi công: kê đúng lớp bê tông bảo vệ cốt thép (thường khoảng 2 đến 3 cm); đổ liên tục từng cấu kiện để tránh mạch ngừng làm yếu liên kết.
• Mái tôn, mái ngói: khung kèo thép và xà gồ thường là hạng mục riêng, vật tư riêng.

3. Hệ thống điện nước âm tường (chưa lắp đặt thiết bị)

• Đặt sẵn trước khi đổ sàn và tô tường: ống luồn dây điện, hộp âm tường, đường cấp nước, thoát nước, ống thông hơi, đầu chờ điều hòa và nước nóng.
• Kiểm soát: ống thoát nước đúng độ dốc theo thiết kế; thử áp lực đường cấp nước trước khi lấp.
• Chưa gồm thiết bị: công tắc, ổ cắm, đèn, bồn cầu, vòi sen thuộc phần hoàn thiện.
• Chú ý: chụp ảnh toàn bộ tuyến ống trước khi lấp, vì đục tường để sửa ống sai vị trí luôn tốn kém hơn làm đúng ngay từ đầu.

Công tác hoàn thiện thô cơ bản

• Xây tường và tô trát: tường bao, tường ngăn phòng, lanh tô, ô văng, tô trát trong ngoài.
• Cán nền: nền khu vệ sinh được cán có độ dốc về phía phễu thu.
• Chống thấm: sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, bể nước, mái; ngâm nước thử 24 đến 48 giờ trước khi lát gạch.
• Bàn giao thô: vệ sinh công trình, lập biên bản ghi rõ các tồn tại cần khắc phục.
• Dễ phát sinh tranh cãi: tô trát và cán nền thường được các nhà thầu tính khác nhau.

Phần thô không bao gồm những gì?

Phần thô dừng ở bước bàn giao kết cấu, tường đã tô và đường ống đi âm. Mọi việc làm cho ngôi nhà ở được và đẹp thuộc phần hoàn thiện hoặc các hạng mục riêng, nên thường không nằm trong báo giá xây thô. Các hạng mục thường không có trong phần thô gồm:

• Hoàn thiện bề mặt: sơn bả, ốp lát gạch, len chân tường, đá granite, sơn hiệu ứng.
• Cửa và lan can: cửa đi, cửa sổ, cửa kính, cửa gỗ, lan can cầu thang, ban công, tay vịn (nhà thầu thô thường chỉ lắp khung bao cửa).
• Trần và nội thất: trần thạch cao, ốp gỗ, tủ bếp, đồ nội thất.
• Thiết bị: thiết bị vệ sinh, công tắc, ổ cắm, đèn, quạt, bồn nước, máy bơm.
• Hệ thống kỹ thuật bổ sung: nước nóng, điều hòa, mạng LAN, camera, âm thanh, chống sét, báo cháy.
• Việc ngoài kết cấu: ép cọc và gia cố nền (thường báo riêng), tháo dỡ nhà cũ, cổng, cây xanh, tiểu cảnh, hồ bơi, đồng hồ điện nước.

Nhà thầu phần thô thường cung cấp gì?

Phạm vi cung cấp phụ thuộc gói bạn chọn. Với gói vật tư chính + nhân công, nhà thầu thường lo:

• Vật tư chính: thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông, đất cát san lấp, ống và dây điện nước âm, hóa chất chống thấm.
• Nhân công và thiết bị thi công: thợ thi công các tầng, giàn giáo, cốp pha, máy trộn, đầm rung, cùng người giám sát công trình.

Với gói chỉ nhân công, chủ nhà mua vật tư và nhà thầu chỉ thi công. Với gói “thô + nhân công hoàn thiện”, nhà thầu cấp thêm nhân công lát gạch, sơn, lắp thiết bị, còn vật tư hoàn thiện do chủ nhà mua. Dù chọn gói nào, chủng loại, xuất xứ và thương hiệu vật tư nên được ghi vào hợp đồng và thống nhất với chủ nhà trước khi sử dụng.

Báo giá xây thô cập nhật 2026 tại Kiến Trúc An Gia Khang

Đơn giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện tại khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận phụ thuộc vào quy mô và phong cách kiến trúc:  

• Nhà cấp 4: Từ 3.500.000 – 4.000.000 VNĐ/m².  
• Nhà phố hiện đại: Từ 3.800.000 – 4.000.000 VNĐ/m².  
• Nhà phố tân cổ điển / Mái Thái: Từ 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m².  
• Biệt thự cao cấp: Từ 4.000.000 – 5.500.000 VNĐ/m².  

Các yếu tố làm thay đổi đơn giá xây thô:

• Điều kiện thi công: Công trình nằm trong hẻm nhỏ, xe chở vật tư không vào tận nơi, phải tăng nhân công trung chuyển sẽ làm chi phí tăng.  
• Đặc điểm địa chất: Nền đất yếu đòi hỏi giải pháp gia cố móng cọc sâu hoặc ép cọc bổ sung.
• Quy mô và thiết kế: Nhà có thiết kế phức tạp, nhiều phào chỉ tân cổ điển, tầng hầm hoặc kết cấu vượt nhịp lớn.  

Gợi ý lựa chọn gói thầu phù hợpGói chỉ nhân công: Phù hợp với gia chủ có nhiều thời gian rảnh, có hiểu biết về xây dựng, muốn tự tay mua sắm và kiểm soát toàn bộ nguồn vật tư.Gói vật tư phần thô + nhân công hoàn thiện: Lựa chọn tối ưu nhất cho đa số gia chủ bận rộn, giúp đồng bộ hóa chất lượng vật liệu kết cấu, tiết kiệm thời gian và được nhà thầu bảo hành kết cấu dài hạn.

Checklist nghiệm thu và lưu ý khi ký hợp đồng thô

Kiến Trúc An Gia Khang khuyến nghị nghiệm thu bằng biên bản sau mỗi giai đoạn, vì lỗi phát hiện sớm luôn dễ sửa hơn lỗi lộ ra sau khi đã hoàn thiện. Các điểm cần kiểm tra:

Những lưu ý khi ký hợp đồng xây thô:

1. Liệt kê rõ hạng mục được tính và không được tính, nhất là các mục trong bảng ở phần trước.
2. Ghi chủng loại vật tư: loại thép, mác bê tông, xi măng, ống nước, dây điện, hóa chất chống thấm.
3. Quy định phát sinh: trường hợp nào được tính thêm, quy trình duyệt và đơn giá áp dụng.
4. Thanh toán theo tiến độ nghiệm thu, không trả trước quá nhiều so với khối lượng đã hoàn thành.

Câu hỏi thường gặp về xây nhà phần thô

Xây thô có gồm tô tường, điện nước không?

Thường là có. Xây nhà phần thô bao gồm những gì về điện nước? Đó là đường ống và dây dẫn đi âm, không gồm thiết bị như công tắc, ổ cắm, đèn, bồn cầu. Tô trát thường nằm trong phần thô, nhưng mỗi nhà thầu tính một kiểu nên hãy xác nhận bằng văn bản.

Xây thô có gồm ép cọc, cửa, lan can không?

Thông thường là không. Ép cọc và gia cố nền hay được báo giá riêng; cửa và lan can thuộc phần hoàn thiện, nhà thầu thô chỉ lắp khung bao cửa. Hãy ghi rõ trong hợp đồng để tránh phát sinh.

Phần thô chiếm bao nhiêu % chi phí xây nhà?

Con số thường gặp khoảng 50 đến 60% tổng chi phí xây nhà trọn gói, nhưng thay đổi theo mức hoàn thiện bạn chọn và cách nhà thầu định nghĩa “phần thô”. Hoàn thiện càng cao cấp thì tỷ trọng phần thô càng thấp.

Xây thô xong bao lâu thì hoàn thiện được?

Thi công thô nhà phố 1 trệt 2 lầu thường khoảng 3 đến 4 tháng, tùy thiết kế, thời tiết và hồ sơ pháp lý. Sau nghiệm thu thô nên để bê tông và tường ổn định trước khi sơn và lát; giai đoạn hoàn thiện thường cần thêm vài tháng tùy mức hoàn thiện.

Kết luận

Xây nhà phần thô bao gồm những gì? Gồm móng và công trình ngầm, khung bê tông, hệ thống điện nước đi âm và các công tác thô cơ bản như xây tường, tô trát, cán nền, chống thấm. Điều quyết định chi phí nằm ở cách hợp đồng định nghĩa phạm vi, nên hãy liệt kê rõ và nghiệm thu từng giai đoạn. Liên hệ 0908 138 979 để được tư vấn khi cho nhu cầu xây thô.