ĐƠN GIÁ XÂY THÔ
3.500.000đ - 5.500.000đ/m²
Xây nhà phần thô là giai đoạn quan trọng quyết định từ 70 - 80% độ bền và khoảng 60% chi phí của toàn bộ công trình. Sau đây, Kiến Trúc An Gia Khang sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm, hạng mục, quy trình thi công, cách tính chi phí và những kinh nghiệm thực tế để kiểm soát ngân sách hiệu quả.
Xây nhà phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ kết cấu chịu lực và hệ thống kỹ thuật âm của công trình như điện, nước. Hiểu đơn giản, đây là bước tạo nên “khung xương” của ngôi nhà, trước khi chuyển sang hoàn thiện. Khi tìm hiểu xây nhà phần thô là gì, gia chủ cần nắm rõ phạm vi công việc để tránh thiếu sót hoặc phát sinh chi phí không đáng có.
Đi sâu hơn, xây nhà phần thô gồm những gì không chỉ là việc “đổ bê tông và xây tường”. Thực tế, đây là quá trình thi công có tính kỹ thuật cao, bao gồm:
Từng hạng mục xây dựng phần thô đều liên kết chặt chẽ với nhau. Chỉ cần một sai sót nhỏ trong khâu kết cấu, toàn bộ công trình có thể bị ảnh hưởng về sau.
Trong toàn bộ quá trình xây dựng, phần thô giữ vai trò nền tảng và không thể thay thế. Cụ thể:
Để hiểu rõ về dịch vụ xây phần thô, gia chủ cần nắm toàn bộ hạng mục thi công theo từng nhóm công việc cụ thể dưới đây.
| Nhóm hạng mục | Công việc chi tiết |
Vai trò trong công trình |
| Chuẩn bị & nền móng | Giải phóng mặt bằng, đào móng, ép cọc (nếu có), đổ bê tông móng | Tạo nền tảng vững chắc, chống lún nứt |
| Kết cấu bê tông cốt thép | Thi công cột, dầm, sàn, mái bê tông | Hệ chịu lực chính, quyết định độ bền |
| Xây tường & phân chia không gian | Xây tường bao, tường ngăn phòng, cầu thang | Định hình không gian sử dụng |
| Hệ thống kỹ thuật âm | Đi điện âm, ống nước âm, hộp kỹ thuật | Đảm bảo vận hành tiện nghi, an toàn |
| Chống thấm cơ bản | Chống thấm sàn, mái, nhà vệ sinh | Ngăn thấm nước, tăng tuổi thọ công trình |
| Vật tư xây dựng phần thô | Xi măng, cát, đá, thép, gạch, ống nước | Quyết định chất lượng và chi phí thi công |
Việc nắm rõ báo giá xây nhà phần thô và cách tính chi phí sẽ giúp bạn chủ động ngân sách, tránh phát sinh ngoài kế hoạch. Sau đây, Kiến Trúc An Gia Khang sẽ thông tin đến khách hàng bảng giá cụ thể, cập nhật mới nhất 2026.
Dưới đây là bảng giá xây dựng phần thô 2026 mang tính tham khảo, áp dụng cho điều kiện thi công tiêu chuẩn:
| Loại công trình | Đơn giá (VNĐ/m2) |
| Nhà cấp 4 | 3.500.000 – 4.000.000 |
| Nhà phố hiện đại | 3.800.000 – 4.200.000 |
| Nhà phố tân cổ điển | 4.000.000 – 4.500.000 |
| Biệt thự hiện đại | 3.900.000 – 4.800.000 |
| Biệt thự cao cấp | 5.000.000 – 6.500.000 |
Theo mặt bằng chung, đơn giá xây dựng phần thô tại TP.HCM thường dao động từ khoảng 3.6 – 5.5 triệu/m2 phụ thuộc vào diện tích xây dựng, vị trí công trình, phong cách kiến trúc và mức độ hoàn thiện theo yêu cầu của từng gia chủ.
Ghi chú: Đơn giá từ 3,6 triệu/m² áp dụng cho công trình có tổng diện tích sàn trên 350m², đường vận chuyển vật tư rộng trên 5m. Đối với công trình nằm trong hẻm nhỏ hoặc có diện tích dưới 250m², đơn giá sẽ được khảo sát và báo giá cụ thể theo thực tế.
Hiểu đúng cách tính đơn giá xây dựng theo m2 sẽ giúp bạn dự trù ngân sách chính xác ngay từ đầu. Công thức phổ biến:
Chi phí xây thô = Tổng diện tích xây dựng (đã quy đổi) × Đơn giá/m2
Trong đó:
Hệ số quy đổi:
Ví dụ:
Nhà 1 trệt 2 lầu, diện tích 5x20m (100m2), móng cọc, mái BTCT, đơn giá xây thô 4.000.000 (VNĐ/m2)
→ Tổng diện tích quy đổi: 30 + 100 + 100 + 100 + 45 = 375m2
→ Chi phí thi công phần thô: 375 × 4.000.000 = 1.5 tỷ
Trên thực tế, Chi phí thi công phần thô không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
Trong thực tế thi công, quy trình làm nhà phần thô không chỉ là các bước nối tiếp nhau, mà là chuỗi kỹ thuật liên kết chặt chẽ, yêu cầu kiểm soát nghiêm ngặt từ nền móng đến kết cấu hoàn chỉnh.
Trước khi triển khai, đội ngũ kỹ thuật tiến hành khảo sát địa chất, đo đạc và định vị công trình theo bản vẽ. Công tác này bao gồm xác định tim trục, cao độ nền và phương án thi công phù hợp. Đây là bước nền tảng, ảnh hưởng trực tiếp đến toàn bộ hạng mục thi công phần thô phía sau.
Móng là bộ phận chịu lực quan trọng nhất. Tùy theo nền đất, công trình sẽ sử dụng móng đơn, móng băng hoặc móng cọc. Quá trình thi công gồm đào đất, lắp dựng cốt thép, đổ bê tông và bảo dưỡng. Nếu xử lý móng không đúng kỹ thuật, công trình có nguy cơ lún lệch hoặc nứt kết cấu.
Sau khi hoàn thiện móng, công trình chuyển sang giai đoạn thi công khung: Lắp dựng cột theo trục định vị - Đổ bê tông dầm và sàn từng tầng - Thi công cầu thang. Hệ khung này tạo nên bộ xương chịu lực chính. Độ chính xác trong thi công quyết định trực tiếp đến độ an toàn và ổn định của ngôi nhà.
Tiếp theo là xây tường bao và tường ngăn theo thiết kế kiến trúc. Giai đoạn này giúp định hình không gian sử dụng, đồng thời đảm bảo sự liên kết giữa kết cấu và kiến trúc. Đây cũng là lúc cần kiểm soát độ thẳng, độ phẳng và liên kết vật liệu.
Song song với xây tường, đội thi công lắp đặt hệ thống điện, nước âm tường. Việc bố trí đúng kỹ thuật giúp công trình vận hành ổn định, hạn chế rủi ro rò rỉ hoặc sửa chữa về sau. Đây là phần “ẩn” nhưng ảnh hưởng lớn đến chất lượng sử dụng lâu dài.
Giai đoạn cuối của quy trình xây thô bao gồm chống thấm các khu vực quan trọng như sàn mái, nhà vệ sinh, ban công; sau đó tiến hành tô trát tường và cán nền cơ bản. Khi hoàn tất, công trình đạt trạng thái “nhà thô”, sẵn sàng chuyển sang hoàn thiện.
Thực tế cho thấy, phần lớn chi phí đội lên không đến từ giá ban đầu, mà xuất phát từ sai sót trong lựa chọn vật tư, thiết kế hoặc giám sát. Dưới đây, An Gia Khang gợi ý cho bạn một số kinh nghiệm cần thiết.
Móng là hạng mục chi phí lớn và khó sửa chữa nhất. Nếu chọn sai loại móng, công trình có thể phát sinh chi phí gia cố hoặc xử lý nền sau này. Gia chủ nên khảo sát địa chất kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến kỹ sư để chọn phương án tối ưu, tránh tình trạng vừa thi công vừa điều chỉnh.
Chất lượng vật tư xây nhà phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền và chi phí lâu dài. Việc sử dụng vật tư kém chất lượng có thể tiết kiệm trước mắt nhưng sẽ tốn kém khi sửa chữa. Nên thống nhất chủng loại vật tư ngay từ đầu và kiểm tra thường xuyên trong quá trình thi công để tránh bị thay thế không đúng cam kết.
Nhiều gia chủ chỉ quan tâm giá xây thô mà bỏ qua phạm vi công việc. Điều này dễ dẫn đến phát sinh khi các hạng mục chưa được tính đầy đủ. Việc nắm rõ cách tính đơn giá xây dựng theo m2 sẽ giúp bạn đánh giá chính xác báo giá và tránh bị thiếu sót.
Nếu không có kinh nghiệm, gia chủ nên lựa chọn đơn vị thi công chuyên nghiệp thay vì tự quản lý. Một đội ngũ có kinh nghiệm sẽ đảm bảo đúng hạng mục thi công phần thô và hạn chế sai sót kỹ thuật. Ngược lại, nếu tự giám sát, bạn cần theo dõi tiến độ và chất lượng từng công đoạn để tránh lỗi tích lũy.
Việc thay đổi bản vẽ khi đang thi công là nguyên nhân phổ biến làm tăng chi phí thi công phần thô. Mỗi điều chỉnh đều kéo theo chi phí vật tư và nhân công phát sinh. Do đó, gia chủ nên hoàn thiện thiết kế kỹ lưỡng trước khi bắt đầu, hạn chế tối đa thay đổi trong quá trình xây dựng.
Dù đã tính toán kỹ, công trình vẫn có thể phát sinh chi phí do biến động vật tư hoặc điều kiện thi công. Gia chủ nên chuẩn bị thêm khoảng 5–10% ngân sách dự phòng để chủ động xử lý tình huống.
Hiện nay, nhiều gia chủ đang phân vân giữa các hình thức thi công khác nhau để tối ưu chi phí và công sức quản lý. Bảng dưới đây giúp bạn so sánh trực quan giữa xây thô - nhân công hoàn thiện và xây nhà trọn gói.
| Tiêu chí | Xây thô và nhân công hoàn thiện | Xây nhà trọn gói | |
| Phạm vi công việc | Thi công phần thô, điện nước âm tường và hoàn thiện cơ bản theo thỏa thuận | Bao gồm toàn bộ từ thiết kế, xin phép, thi công đến bàn giao hoàn chỉnh | |
| Mức độ hoàn thiện | Nhân công hoàn thiện cơ bản: sơn nước, lát gạch, thiết bị cơ bản | Hoàn thiện đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay | |
| Chi phí | Trung bình, thấp hơn xây trọn gói | Cao hơn do bao gồm toàn bộ hạng mục | |
| Kiểm soát chi phí | Gia chủ vẫn có thể kiểm soát vật tư và một số hạng mục hoàn thiện | Nhà thầu báo giá tổng thể ngay từ đầu, ít phát sinh nếu hợp đồng rõ ràng | |
| Công sức quản lý | Gia chủ cần tham gia giám sát ở mức vừa phải | Gần như không cần tự quản lý nhiều | |
| Tính linh hoạt | Linh hoạt trong lựa chọn vật tư, thay đổi thiết kế hoàn thiện | Ít linh hoạt hơn vì thực hiện theo hợp đồng và thiết kế đã chốt | |
| Phù hợp với ai | Người muốn cân bằng giữa chi phí và mức độ hoàn thiện | Người bận rộn, không có kinh nghiệm quản lý thi công | |
| Rủi ro phát sinh | Trung bình nếu quản lý vật tư không chặt chẽ | Thấp nếu chọn đúng nhà thầu uy tín | |
| Liên quan chi phí | Bao gồm chi phí thi công phần thô và hoàn thiện cơ bản | Bao gồm toàn bộ chi phí xây dựng và hoàn thiện | |
| Mức giá tham khảo | Khoảng 3.8 – 5.5 triệu/m² | 7 – 9 triệu/m2 | |
Nhận định tổng quan: Tùy vào ngân sách, thời gian và mức độ am hiểu xây dựng, gia chủ có thể lựa chọn hình thức phù hợp. Việc hiểu rõ sự khác biệt giữa các phương án sẽ giúp Anh/chị đưa ra quyết định chính xác và hiệu quả hơn.
Trong quá trình hoàn thiện nhà phần thô, chỉ cần một sai sót nhỏ ở giai đoạn đầu cũng có thể kéo theo nhiều chi phí sửa chữa về sau. Vì vậy, gia chủ cần nắm rõ các lưu ý quan trọng dưới đây để đảm bảo chất lượng và kiểm soát tốt chi phí thi công phần thô.
Trước khi quyết định xây nhà ở hạng mục phần thô, gia chủ thường có nhiều băn khoăn về thời gian, chi phí và phạm vi công việc. Dưới đây là những câu hỏi phổ biến giúp Anh/chị hiểu rõ hơn và đưa ra lựa chọn phù hợp.
Thời gian thi công phần thô phụ thuộc vào quy mô và điều kiện công trình. Với nhà phố 2–3 tầng, thời gian trung bình dao động khoảng 2.5 – 4 tháng. Các yếu tố ảnh hưởng gồm:
Dù cùng diện tích, đơn giá xây thô vẫn có thể chênh lệch do nhiều yếu tố:
Thông thường, giá xây thô hiện nay đã bao gồm: Vật tư cơ bản (xi măng, cát, đá, thép, gạch…) và Nhân công hoàn thiện. Dịch vụ không bao gồm Vật tư hoàn thiện (gạch ốp lát, sơn, thiết bị…). Gia chủ nên kiểm tra kỹ hợp đồng và báo giá xây dựng phần thô và nhân công hoàn thiện để tránh hiểu nhầm phạm vi công việc.
Những sai lầm khi xây thô không những khiến báo giá tăng cao, mà còn ảnh hưởng đến chất lượng công trình. Một số sai lầm thường gặp là:
Nếu không có kinh nghiệm hoặc quỹ thời gian hạn chế, phương án trọn gói sẽ phù hợp hơn để đảm bảo tiến độ và chất lượng. Ngược lại, gia chủ nên chọn dịch vụ xây nhà phần thô khi:
Với 10 năm kinh nghiệm trong ngành, An Gia Khang là một trong những nhà thầu được nhiều gia chủ tin tưởng khi triển khai thi công phần thô nhà phố, biệt thự, nhà vườn, nhà xưởng,... Dưới đây là thế mạnh của công ty xây dựng An Gia Khang:
An Gia Khang sở hữu đội ngũ kiến trúc sư, kỹ sư và công nhân có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Nhờ đó, các hạng mục thi công phần thô luôn được triển khai đúng kỹ thuật, hạn chế sai sót ngay từ đầu. Đây là yếu tố quan trọng giúp đảm bảo chất lượng công trình và giảm thiểu rủi ro phát sinh chi phí.
Một điểm mạnh của An Gia Khang là triển khai quy trình xây dựng bài bản, từ khảo sát, thi công móng đến nghiệm thu từng hạng mục. Mỗi bước đều có kiểm tra kỹ thuật và biên bản nghiệm thu cụ thể. Điều này giúp gia chủ dễ dàng theo dõi tiến độ và kiểm soát chất lượng trong suốt quá trình xây dựng.
Không chỉ đảm bảo chất lượng, An Gia Khang còn hướng đến tối ưu ngân sách cho khách hàng. Mọi báo giá đều được bóc tách rõ ràng theo từng hạng mục, giúp gia chủ hiểu đúng và tránh phát sinh ngoài dự kiến. Việc minh bạch trong cách tính chi phí là yếu tố quan trọng giúp xây dựng niềm tin với khách hàng.
An Gia Khang hoạt động với tiêu chí “Bền vững những công trình”, lấy uy tín và chất lượng làm nền tảng. Công ty cam kết: Thi công đúng tiến độ đã ký kết - Đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn công trình - Kiểm soát vật tư xây dựng rõ nguồn gốc. Đây là yếu tố giúp gia chủ yên tâm khi triển khai xây nhà phần thô tphcm hoặc các khu vực lân cận.
Sau khi hoàn thiện công trình, An Gia Khang vẫn tiếp tục đồng hành thông qua chính sách bảo hành và hỗ trợ kỹ thuật. Công ty cam kết xử lý triệt để nếu có vấn đề phát sinh, đảm bảo quyền lợi cho gia chủ.
Không chỉ thi công, An Gia Khang còn tư vấn giải pháp phù hợp với từng nhu cầu cụ thể. Từ lựa chọn vật tư, thiết kế đến tối ưu chi phí thi công phần thô, gia chủ luôn được hỗ trợ để đưa ra quyết định đúng ngay từ đầu.
Xây nhà phần thô là bước nền tảng quyết định độ bền, chất lượng và tuổi thọ của toàn bộ công trình. Việc lựa chọn đơn vị thi công uy tín, vật tư đạt chuẩn và quy trình giám sát chặt chẽ sẽ giúp bạn hạn chế tối đa rủi ro, tiết kiệm chi phí sửa chữa về sau. Nếu bạn đang tìm kiếm giải pháp xây dựng an toàn, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Kiến Trúc An Gia Khang theo số Hotline 0908 138 979 để được tư vấn chi tiết và nhận báo giá phù hợp nhất cho nhu cầu của mình!
Hồ sơ pháp lý của nhà thầu thi công gồm những gì? Tìm hiểu đầy đủ thành phần hồ sơ, căn cứ pháp lý, trách nhiệm quản lý và các lưu ý quan trọng.
Hồ sơ pháp lý trong xây dựng gồm những gì? Tìm hiểu đầy đủ hồ sơ khởi công, giấy phép xây dựng, nghiệm thu và hoàn công theo quy định hiện hành.
Nghị định này quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đầu tư
Nghị định 37/2015/NĐ-CP hướng dẫn về hợp đồng xây dựng, theo tính chất, nội dung công việc hợp đồng xây dựng được chia làm những loại nào?
